1. Tổng quan

• Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh
• Loại hình: Căn hộ chung cư
• Trạng thái: Đang mở bán
• Giá từ: 120.00 triệu
• Diện tích xây dựng: 10.204 m²
• Tổng diện tích dự án: 4.3 ha
• Năm khởi công: 2025
• Năm hoàn thành: 2027
• Số tòa nhà: 12
• Số sản phẩm: 3175

2. Phân loại chung cư: Hạng C (Theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD)

3 . Chân dung khách hàng tương lai

• Người có nhu cầu sinh sống tại trung tâm khu đô thị
• Gia đình trẻ, hai thế hệ
• Người có thu nhập ở mức cao

4. Tài liệu dự án

https://drive.google.com/drive/folders/1CCeTPLG78futfxn29xz5Z8Wc2gU99iTc?usp=sharing

5. Vị trí dự án

Dự án The Privé tọa lạc tại Khu dân cư Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, Quận 2, Thành phố Thủ Đức (Nay là phường Bình Trưng, thành phố Hồ Chí Minh).

 

Đánh giá: Toạ lạc tại trung tâm Quận 2, The Privé có một mặt giáp đường Song Hành, hai mặt còn lại giáp sông Giồng Ông Tố và sông Mương Kênh. Bao xung quanh dự án là các trục đường kết  nối huyết mạch của Thành phố Hồ Chí Minh như Vành đai 2 (Cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây), Đường Mai Chí Thọ (Đại lộ Đông - Tây). Đây là một vị trí khá giá trị khi có thể dễ dàng tiếp cận trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, Thủ Thiêm thông qua hệ thống giao thông phát triển đồng bộ.

6. Các thủ tục pháp lý

6.1 Tài liệu pháp lý

Bước	Tên thủ tục	Tên hồ sơ/văn bản
1	Chủ trương đầu tư/Chứng nhận đầu tư	X
2	Xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại	X
3	Quy hoạch chi tiết 1/500	X
4	Quyết định giao đất, cho thuê đất, cấp GCN cho chủ đầu tư
5	Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
6	Giấy phép xây dựng phần móng	X
7	Thi công xây dựng phần móng
8	Nghiệm thu phần móng
9	Giấy phép xây dựng phần thân
10	Đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai	X
11	Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai	X
12	Hợp đồng mua bán căn hộ
13	Thi công xây dựng phần thân
14	Nghiệm thu, bàn giao cho Khách hàng đưa vào sử dụng
15	Cấp Giấy Chứng quyền cho Khách hàng

6.2 Link tài liệu pháp lý

https://drive.google.com/drive/folders/1wsj64-axsg1clGyC8grdql4S2noBR3yS?usp=drive_link

 

Đánh giá: Dự án đã đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

7. Cơ sở hạ tầng hiện tài và tương lai (ngoài khu chung cư)

7.1. Giao thông 

Với vị trí trung tâm Quận 2 (Cũ), The Privé hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ và tiềm năng về phát triển hạ tầng giao thông trong tương lai của khu vực Thủ Đức. Xung quanh The Privé là các tuyến đường huyết mạch kết nối nhanh chóng đến các quận trung tâm và các tỉnh thành lân cận đường Vành đai 2 (Cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây), đường Mai Chí Thọ (Đại lộ Đông - Tây),... Hạ tầng giao thông khu vực xung quanh sẽ hoàn thiện và đồng bộ tối ưu hơn trong tương lai khi khu vực Thủ Đức đang được đầu tư mạnh mẽ với nhiều dự án trọng điểm nhằm giảm ùn tắc và tăng cường kết nối, bao gồm việc mở rộng đường Đỗ Xuân Hợp, xây dựng cầu Nam Lý và nút giao An Phú,...

 

7.2. Hệ thống giáo dục

Hệ thống cơ sở giáo dục xung quanh dự án đã hoàn toàn đầy đủ và đa dạng.

7.3. Hệ thống y tế

Hệ thống y tế xung quanh đã tương đối hoàn thiện và đa dạng.

7.4. Thương mại & Dịch vụ

Chợ dân sinh và các trung tâm thương mại lớn đã hiện hữu đa dạng ở khu vực xung quanh. Ngoài ra, trong các tòa nhà cũng sẽ có thêm TTTM để phục vụ dân cư.

7.5. Hành chính

Với việc thay đổi địa giới hành chính, trụ sở hành chính công mới không quá xa dự án. Việc thực hiện các thủ tục hành chính sẽ tương đối thuận tiện cho cư dân.

 

Đánh giá: Hệ thống giao thông kết nối nội thành và liên vùng đã được phát triển tương đối hoàn thiện đồng bộ thông qua những trục giao đường thông huyết mạch của TP Hồ Chí Minh. Tiềm năng về phát triển giao thông hoàn thiện và vượt trội trong tương lai là hoàn toàn rõ ràng và có cơ sở khi khu vực Thủ Đức hiện nay đang được đầu tư mạnh mẽ với nhiều dự án trọng điểm. Hạ tầng xã hội khu vực xung quanh đã đầy đủ và đa dạng.

 

8. Chủ đầu tư

 

 

 - Tháng 11/2003, thương hiệu Đất Xanh chính thức được thành lập dưới tên Công ty TNHH Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh tham gia thị trường bất động sản Việt Nam với số vốn 800 triệu đồng.

 - Trong những năm đầu từ 2003 - 2007, Đất Xanh tập trung phân phối các dự án bất động sản.

 - Năm 2007, Đất Xanh chuyển đổi sang loại hình Công ty Cổ phần và bắt đầu mở rộng qua lĩnh vực đầu tư và hợp tác phát triển dự án với các doanh nghiệp khác trên thị trường TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương,…

 - Năm 2008, Đất Xanh chính thức khởi công các dự án đầu tay Sunview Apartment, Phú Gia Hưng Apartment, Khu đô thị Thương mại - Dịch vụ - Du lịch Suối Son Đồng Nai.

 - Năm 2009, chính thức niêm yết trên Sàn giao dịch HOSE - Sở giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh với mã DXG.

 - Năm 2011, Đất Xanh chuyển đổi mô hình kinh doanh, xây dựng mạng lưới công ty con và công ty liên kết khắp cả nước.

- Năm 2014 - 2015, Công ty tập trung đẩy mạnh M&A các dự án bất động sản như: Gem Premium, Opal City, Lux City, Lux Garden,...

- Từ 2015 đến nay, Đất Xanh tiếp tục tập trung phát triển các dự án Bất động sản.

2. Các dự án đã triển khai

Với 20 năm phát triển bất động sản, Đất Xanh Group nắm trong tay hàng loạt các dự án trải khắp tại cả nước. Dưới đây là một vài dự án điển hình

 - Dự án Gem Sky World - Đồng Nai: là khu đô thị có quy mô khoảng 92ha tại xã Bình An, tỉnh Đồng Nai (trước sáp nhập, khu vực này là xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai). Chủ đầu tư dự án là CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (công ty con của CTCP Tập đoàn Đất Xanh). Hà An được thành lập ngày 23/02/2018, là thành viên của Tập đoàn Đất Xanh với tỷ lệ sở hữu 99,99%. Đất Xanh cũng giữ vai trò là đơn vị phát triển dự án Gem Sky World. Doanh nghiệp này và các đối tác đã ký hợp đồng tư vấn, hợp đồng đặt cọc đối với 2.305/4032 thửa đất. Tuy nhiên, các thửa đất này chưa đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng. Khi mua khách hàng được ngân hàng cho vay và giải ngân 70% giá trị vào tài khoản của bên bán. Nhiều khách hàng đã thanh toán đến 95% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, thửa đất không đủ pháp lý nên ngân hàng đã từ chối cho vay dài hạn, yêu cầu khách hàng phải tất toán. Cộng với việc Hà An ngưng trả lãi theo cam kết, khiến nhiều khách hàng lâm vào cảnh kiệt quệ về tài chính, bị ngân hàng đưa vào diện nợ xấu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống và kinh doanh. Ngày 22/9/2023, UBND tỉnh Đồng Nai ra quyết định 2276/QĐ-XPHC phạt Công ty Hà An 900 triệu đồng, buộc công ty này phải khắc phục hậu quả, trả lại tiền huy động không đúng quy định cho khách hàng trong vòng 360 ngày.

 

 - Dự án ST Moritz (Opal Skyview): Dự án dự án tổ hợp tòa nhà căn hộ và văn phòng cao 20 tầng với khoảng 103 căn hộ và 63 mặt bằng văn phòng nằm tại đường Phạm Văn Đồng, phường Hiệp Bình Chánh, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh

 - Dự án Opal Boulevard: dự án thứ 3 nằm trên trục đường Phạm Văn Đồng của chủ đầu tư Đất Xanh. Dự án có tổng diện tích 14.757,3m², gồm 2 tòa nhà cao 35 tầng, với tổng số căn hộ là 1.446 căn.

 - Dự án Gold Hill - Đồng Nai: đây là dự án bán đất nền khu đô thị của chủ đầu tư Đất Xanh có quy mô khoảng 27.1ha tại huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Tại dự án này, Đất Xanh đã bị các khách hàng tố cáo vì kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 123 lô đất nền cho khách hàng là không đúng quy định và hàng loạt các vấn đề vi phạm khác.

3. Dự án The Privé (Tên cũ: Gem Riverside - Tên pháp lý: Khu nhà ở chung cư cao tầng CC1 và CC5 thuộc Khu dân cư Nam Rạch Chiếc)

 - Khu đất của dự án The Privé (Gem Riverside) trước đây là một phần trong dự án Khu dân cư và Tái định cư Nam Rạch Chiếc, thuộc quyền sở hữu của Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc.

 - Ngày 28/11/2011, UBND Quận 2 đã ban hành quyết định 15396/QĐ-UBND về phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu dân cư và Tái định cư Nam Rạch Chiếc diện tích 60.21ha tại phường An Phú, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó, có nội dung liên quan tới khu đất 33.2 ha giao cho Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc. Cụ thể, khu dân cư do Công ty Nam Rạch Chiếc làm chủ đầu tư được xác định gồm 5 chung cư cao tầng ký hiệu từ CC1 đến CC5, tổng số căn hộ là 4.700 căn và dân số khoảng 18.800 người. Riêng 2 khu CC1 và CC5 (sau này chuyển nhượng cho Tập đoàn Đất Xanh) với diện tích  42.903,8 m2) được quy hoạch tổng số căn hộ là 2.302 căn, dân số khoảng 9.209 người.

 - Ngày 16/06/2017, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định số 3141/QĐ/UBND về chấp thuận đầu tư dự án đầu tư xây dựng giai đoạn 2 - Khu chung cư cao tầng CC1 và CC5 thuộc Khu dân cư Nam Rạch Chiếc do Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc làm chủ đầu tư. Tất cả chỉ tiêu về tổng số căn hộ cũng như mật độ dân số đều được giữ nguyên so với quyết định 15396/QĐ-UBND của UBND Quận 2.

 - Ngày 31/07/2017, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định số 4068/QĐ-UBND nhằm chấp thuận chuyển nhượng một phần dự án nói trên từ Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc sang cho Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh. Theo quyết định, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã cho phép công ty Nam Rạch Chiếc chuyển nhượng 42.903,8m² đất, nằm ở 2 phân khu CC1 và CC5 cho Tập đoàn Đất Xanh với tổng mức đầu tư tạm tính là 5.095 tỷ đồng. Đồng thời, UBND Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu Tập đoàn Đất Xanh phải có trách nhiệm tiếp tục triển khai phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng các nội dung tại quyết định số 15396 và số 3141 nói trên.

 - Ngày 31/05/2018, 2 phân khu CC1 và CC5 đã được UBND Quận 2 điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quyết định 1395/QĐ-UBND.Trong quyết định này, 2 phân khu CC1 và CC5 của Tập đoàn Đất Xanh đã có sự điều chỉnh khá lớn về mặt quy hoạch. Cụ thể, nếu trong quy hoạch cũ tại quyết định 15396/QĐ-UBND, thì 2 phân khu CC1 và CC5 có chỉ tiêu là 2.302 căn hộ và dân số khoảng 9.209 người. Tuy nhiên, trong điều chỉnh quy hoạch mới này, tổng số căn hộ đã được nâng lên thành khoảng 3.175 căn hộ, trong khi chỉ tiêu về dân số vẫn không đổi, ở mức 9.209 người. Tổng số tháp căn hộ, cũng được điều chỉnh thành 12 tháp với tầng cao tối đa 35 tầng, không kể tầng hầm, bao gồm tầng kỹ thuật và mái.

 - Từ giữa năm 2018 dự án này đã gây xôn xao dư luận với nghi vấn mở bán khi chưa đủ cơ sở pháp lý. Mặc dù vậy, đến cuối năm 2019, Tập đoàn Đất Xanh đã thông qua một công ty cho phép khách hàng đặt cọc giữ chỗ đến block thứ 10 của dự án này bằng hợp đồng "thoả thuận tư vấn bất động sản". Khoảng 300 khách hàng đặt mua căn hộ tại dự án Gem Riverside, số tiền đặt mua tương ứng 250 triệu đồng/căn. Giá bán của căn hộ thời điểm đó chỉ 38 triệu đồng/m². Nhưng sau đó bị cơ quan chức năng "tuýt còi" nên "đắp chiếu" hơn 6 năm kể từ thời điểm đó cho đến nay.

 - Ngày 12/09/2024, Sở Xây dựng chính thức cấp Giấy phép xây dựng cho dự án Khu chung cư cao tầng CC1 và CC5 thuộc Khu dân cư Nam Rạch Chiếc.

 - Giữa tháng 10/2024, Đất Xanh thông báo chấm dứt hợp đồng nguyên tắc dự án Gem Riverside với tất cả các giao kết trước đây do "không còn phù hợp với quy định pháp luật hiện hành". Theo Đất Xanh giải thích đến nay "sản phẩm thuộc dự án vẫn chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023". Trước đây chủ đầu tư đưa sản phẩm vào kinh doanh thông qua hình thức giao kết "hợp đồng nguyên tắc về việc đảm bảo quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai" với khách hàng tới thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực đã không còn phù hợp, tuân thủ pháp luật hiện hành. Với hơn 300 khách hàng đã gắn bó với dự án, phía Đất Xanh đưa ra hai phương án để xử lý. Trường hợp khách hàng muốn nhận lại số tiền ủy thác thanh toán trên biên bản thỏa thuận về việc chấm dứt "thỏa thuận tư vấn" sẽ được hoàn trả 100% số tiền ủy thác thanh toán và sẽ nhận thêm lãi suất 10% - 15%/năm theo thời gian chủ đầu tư ấn định. Còn với phương án 2, nếu khách hàng có nhu cầu tiếp tục mua dự án, hai bên sẽ ký thanh lý hợp đồng nguyên tắc. Đồng thời, khách hàng được nhận thêm voucher chiết khấu 15% trên giá trị sản phẩm khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

 

 - Ngày 09/05/2025, Đất Xanh chính thức tổ chức lễ ra mắt dự án dưới cái tên mới "The Privé" và triển khai xây dựng cho đến nay. Giá rao bán đợt 1 của dự án khoảng gần 100 triệu đồng/m².

4. Tình hình tài chính

Hiện chưa có thông tin về tình hình tài chính của chủ đầu tư

 

Tổng quan: Đây là một chủ đầu tư đã có thời gian dài hoạt động trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, phần lớn các dự án của chủ đầu tư này đều vướng mắc pháp lý. Việc bán nhà trái pháp luật dường như đã trở thành một món ăn quen thuộc của chủ đầu tư. Ngoài việc kinh doanh trái pháp luật, tình trạng nợ thuế - chậm tiến độ cũng thường xuyên diễn ra tại các dự án của chủ đầu tư này. Tất cả đều chứng minh cho một chủ đầu tư thiếu uy tín và năng lực triển khai.

9. Tiện ích khu đô thị

9.1. Tiện ích dự án (Tiện ích ngoài trời)

9.2. Phối cảnh tiện ích ngoài trời

9.3. Loại hình tiện ích

•  Công viên, sân vườn tiểu cảnh: Đa dạng;
•  Bãi để xe nổi: Không có.
•  Thương mại - dịch vụ: Không có.
•  Hồ bơi: 3 hồ bơi điện phân muối 3,000m² (Azurea, Lumina, Palm Breeze)
•  Tiện ích khác: Khu vui chơi, khu tập thể dục, sân tennis, sân pickleball, sân bóng rổ, BBQ,...

Đánh giá: Hệ thông tiện ích ngoài trời tương đối đầy đủ và đa dạng để đáp ứng nhu cầu giải trí của cư dân. Các tiện ích tập trung phần lớn vào các loại hình hoạt động sức khỏe của cư dân như sân tập, bể bơi,... 

10. Tiện ích nội khu

10.1. Tiện ích trong nhà

10.2. Phối cảnh tiện ích

10.3. Loại hình tiện ích trong nhà

 - Công viên - Sân vườn, tiểu cảnh: Có

 - Hầm để xe cho cư dân: 1 hầm chung và 3 tầng nổi 

   + Số lượng để ô tô: 959 | Tương đương:3.3 căn hộ/1 chỗ để xe ô tô → Tiêu chuẩn: Hạng C 

   + Số lượng xe máy: 7000 | 1 căn hộ/2.2 chỗ để xe máy

 - Thương mại dịch vụ: Khu Thương mại dịch vụ tại các tầng nổi, Siêu thị Mini

 - Hồ bơi trong nhà: Không có

 - Các tiện ích trong nhà khác: Trường mầm non, phòng Golf 3D, Phòng đa năng, Thư viện, Boxing

 

Tổng quan: Hệ thống tiện ích trong nhà khá đầy đủ và đa dạng. Mỗi tòa nhà đều có hệ thống tiện ích riêng biệt để phục vụ cư dân riêng. Số lượng chỗ để ô tô khá hạn chế đối với một sản phẩm nằm trong trung tâm thành phố Hồ Chí Minh. 

 

11. Thiết kế toà nhà

11.1. Phối cảnh mặt ngoài

11. 2. Mặt bằng tầng điển hình

 - Tòa nhà 5 - 6 - 7

 - Tòa nhà 8

 - Tòa nhà 9

 - Tòa nhà 10 - 12

 - Tòa nhà 11

11. 3. Thông số xây dựng tòa nhà

 - Mật độ xây dựng | Tiêu chuẩn mật độ xây dựng nhà chung cư <45% → Tiêu chuẩn: Hạng A;

   + Khối đế: 39.41%;

   + Khối tháp: 24.64%

 - Số lượng căn hộ: 3.125 căn hộ

   + Toà nhà 1: 267 căn hộ;

   + Toà nhà 2: 267 căn hộ;

   + Toà nhà 3: 274 căn hộ;

   + Toà nhà 4: 274 căn hộ;

   + Toà nhà 5: 274 căn hộ;

   + Toà nhà 6: 267 căn hộ;

   + Toà nhà 7: 274 căn hộ;

   + Toà nhà 8: 258 căn hộ;

   + Toà nhà 9: 262 căn hộ;

   + Toà nhà 10: 249 căn hộ;

   + Toà nhà 11: 249 căn hộ;

   + Toà nhà 12: 260 căn hộ;

 - Mật độ thang máy

   + Toà nhà 1: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 89 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 2: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 89 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 3: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 91.3 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 4: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 91.3 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 5: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 91.3 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 6: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 89 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 7: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 91.3 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 8: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 86 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 9: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 87.3 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 10: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 83 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 11: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 83 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

   + Toà nhà 12: 3 thang máy, 1 thang máy PCCC và 2 thang thoát hiểm;    | Tương đương 86.7 căn hộ/1 thang máy → Tiêu chuẩn: Hạng C;

 - Chiều rộng hành lang căn hộ: 1.6m; | Tiêu chuẩn chiều rộng tối thiểu >1.5m → Tiêu chuẩn: Hạng B;

 - Phòng rác: Có ống thu rác từng tầng.

 

Tổng quan: Thiết kế kiến trúc mặt ngoài hiện đại, bắt mắt, sử dụng nhiều kính. Số lượng căn hộ trên một sàn tương đối thấp (9 căn/1 sàn). Tuy nhiên, số lượng thang máy cũng khá hạn chế (3 thang máy và 1 thang máy PCCC) khiến cho tỷ lệ căn hộ/thang máy khá cao (Thấp nhất là 83 căn hộ/1 thang máy). Phòng thu gom rác thiết kế theo hình thức có ống thu rác từng tầng, không có cửa ngăn mùi hai lớp - đây là hình thức thiết kế tương đối cũ và kém vệ sinh. Thiết kế tòa nhà chưa thực sự đạt tiêu chuẩn của một dự án chung cư cao cấp như được quảng bá.